Бумажные хлопоты (подготовка документации для ремонтно-строительных работ)
Бумажные хлопоты (подготовка документации для ремонтно-строительных работ)
Любые ремонтно-строительные работы предполагают важный этап -
оформление документации: проектной, сметной, договорной и
исполнительной. Его нередко упускают из виду. Заниматься официальными
бумагами довольно хлопотно, но это поможет вам обезопасить себя от
проблем в будущем.....
Бумажные хлопоты С чего
обычно начинаются ремонтно-строительные работы? С выбора готового или
разработки индивидуального проекта. Любой проект предусматривает чертежи
и документы, относящиеся к подбору строительных и отделочных материалов
(например, карты с образцами обоев, выкрасками, фрагментами линолеума и
т. д.), подготовку схемы коммуникаций. Современные компьютерные
технологии позволяют сделать проект трехмерным, благодаря чему вы
увидите, как будет выглядеть ваша квартира или дом после ремонта, или
даже совершите виртуальное путешествие по будущему жилью.
Проектируем
Заказать составление проектной документации можно в
архитектурно-строительных организациях. Стоимость этих услуг зависит от
сложности задачи и уровня квалификации архитектора или дизайнера, к
которому вы обратитесь. Типовой проект дешевле, индивидуальный - дороже.
Проект - это первоначальный
документ, предопределяющий все остальные работы, поэтому к нему надо
отнестись как можно более внимательно. Каждая часть проекта должна быть
подписана и проектировщиком, и подрядчиком, и заказчиком. При этом
подпись любой из сторон означает, что всем понятно, какие работы
предполагается провести и какие материалы использовать. Проектная
документация служит гарантией спокойствия и для исполнителя (например,
если дизайнер по просьбе заказчика написал, что стены должны быть
терракотовыми, то требовать другой цветовой гаммы от подрядчика
невозможно). Если в проект вносят какие-либо изменения (например,
мастера, начав окрашивать стены в комнате, поняли, что они выглядят
слишком темными и надо менять колеровку краски), их в обязательном
порядке надо согласовать с заказчиком.
На основе проекта
составляют смету ремонтно-строительных работ (лучше доверить это
профессионалам, как и подготовку самого проекта). Смета - документ,
определяющий общую сумму затрат на ремонт или строительство и
составляемый по статьям расходов (демонтажные, строительные работы,
техника и т. д.). Смету на ремонтно-отделочные работы составляют на
основе прейскуранта на услуги и работы, производимые выбранным
подрядчиком; сметы на расходные и отделочные материалы, на элементы
декора и оформления - на основании средних цен, полученных по итогам
исследования рынка.
Один из так называемых законов Мерфи
гласит: "Ничто и никогда не строится в установленный срок и в пределах
сметы". Он не действует только в одном случае - если заказчик
внимательно относится к оформлению проекта и составлению сметы, а также
активно контролирует ход ремонта
Расчет сметы могут выполнить
авторы проекта или подрядчики, приглашаемые для производства работ, а
проанализировать ее должен сам заказчик. Слишком низкая цена - это,
вероятнее всего, лишь приманка для заключения договора с конкретной
подрядной организацией. В данном случае опасность для заказчика
заключается в том, что дополнительные траты потребуются уже в ходе
ремонта или строительства, когда не будет возможности пересмотреть
смету. Если в смету по каким-то причинам не включены какие-то работы,
необходимо внести коррективы в ее содержание. В противном случае вы не
сможете заставить подрядчика выполнить эти "забытые" работы или закупить
необходимые материалы. Тем не менее опытные подрядчики при составлении
сметы всегда оставляют себе небольшой "люфт" на случай возможного роста
цен или дополнительных работ, которые могут потребоваться.
Калькуляция расходов на ремонт помогает избежать ненужных затрат и
сберечь не только деньги, но и собственные силы, время и нервы.
Составитель сметы строительных работ оптимизирует затраты, проверяет
правильность расценок и коэффициентов производимых мероприятий.
Проверьте, включили ли в смету стоимость вывоза строительного мусора или
уборки прилегающей территории, если это может понадобиться.
Грамотно оформленная исполнительная документация не только определяет
качество ремонта или строительства наряду с самими работами и
использованными материалами, но и служит своеобразной "медкартой"
объекта: в нее вносят рекомендации по дальнейшей эксплуатации,
косметическому или капитальному ремонту, а также реконструкции
Составленную смету подписывают исполнитель (сметчик), подрядчик и
заказчик. Первый отвечает за содержание сметы и возможные ошибки или
неточности; второй своей подписью подтверждает осведомленность о том,
что и в пределах какой суммы должно быть закуплено или какова стоимость
работ; третий, поставив под документом собственную фамилию, заверяет,
что информирован о цене ремонта и стройматериалов.
Привести в исполнение!
Итак, проект и смета готовы. Далее следует определиться с подрядной
организацией (если вы не сделали это на этапе составления проекта) и
заключить договор. В последнем должны быть упомянуты стороны, между
которыми заключают договор, и приведены их координаты, описаны квартира,
где делают ремонт, и предполагаемые ремонтно-строительные работы. В
договоре обязательно закрепляют перечень работ, время их начала и
окончания, а также размер оплаты. Необходимо предусмотреть порядок
сдачи-приемки работ и назвать гарантийный срок (он не может быть меньше
того, который определяется на основании законодательства; при этом
предельный срок обнаружения недостатков в соответствии с пп. 2 и 4 ст.
724 Гражданского кодекса РФ составляет 2 года). В качестве приложений
оформляют проектно-техническую (дизайн-проект, чертежи) и сметную
документацию, а также планы-графики оплаты работ и их приемки. Эти
документы помогут вам при следующем ремонте, перепланировке или новом
строительстве. В них вы найдете ответы на ряд вопросов: какие материалы
лучше использовать, какие скрытые работы были проведены при предыдущем
ремонте, можно ли возвести еще один этаж или сделать пристройку. А если
отклеились обои, потекли батареи, прорвало замененные при ремонте трубы
или задымила печь в построенном доме, найти виновного (и самое главное -
материально ответственного за причиненные убытки) помогут те же
приложения к договору.
Исполнительная техническая документация включает текстовые и графические
документы. В них описывают процесс (заполняют графы, например: "Ф.И.О.
мастера", "Материал", "Последовательность", "Необходимое время") и
условия производства строительномонтажных или ремонтных работ (погодные и
технологические), техническое состояние объекта (какие инженерные
системы и оборудование установлены, качество использованных при
предыдущем ремонте материалов).
Основное назначение этой
документации - зафиксировать исполнение проектных решений и фактическое
положение зданий, сооружений и их элементов поэтапно, чтобы в дальнейшем
с меньшими затратами осуществлять эксплуатацию и ремонт. Практика
показывает, что наличие грамотных исполнительных чертежей позволяет
сэкономить до трети стоимости ремонта или строительства, особенно при
обустройстве инженерных сетей.
Существует два вида
исполнительной технической документации: первичные документы о
соответствии и собственно исполнительная документация (исполнительные
чертежи). Первичные документы о соответствии оформляет генеральный
подрядчик в процессе строительства. В них фиксируют выполнение
строительномонтажных работ и техническое состояние объекта. Содержание
этих документов контролирует заказчик. В состав первичных документов о
соответствии входят акты промежуточной приемки так называемых
ответственных конструкций и скрытых работ, акты испытаний, документы
лабораторного контроля, сертификаты, результаты исполнительных
геодезических съемок, журналы работ.
Второй вид исполнительной
документации - это комплект рабочих чертежей с надписями на полях о
соответствии выполненных в действительности работ данным чертежам или о
внесенных в них по согласованию с проектировщиком изменениях, которые
сделаны людьми, ответственными за производство строительно-монтажных
работ (в соответствии со СНиП 3.01.04-87). Чертежи позволяют наглядно
показать ход работ и их результат.
Документация бывает
проектно-сметной (смета на ремонтные работы и отделку, расходные и
отделочные материалы, а также проектно-техническое задание и
дизайн-проект интерьера) и договорной (план-график финансирования,
план-график производства этапов работ, договор подряда, акт
сдачи-приемки работ)
Исполнительные чертежи выполняют в шести
экземплярах: по одному передают заказчику и подрядчику, а также
направляют в органы государственного строительного надзора и жилищную
инспекцию; два - в эксплуатационную организацию. Подготовить
исполнительную документацию можно и в бумажном, и в электронном виде. Но
в органы госстройнадзора и жилинспекцию необходимо направить бумажный
вариант, поскольку там электронный учет документации пока не налажен.
Техническую документацию предъявляет исполнитель при приемке работ и
сдаче объекта в эксплуатацию. Отсутствие утвержденной технической
документации в некоторых случаях вызывает споры о сметной стоимости
выполняемых строительных работ.
Обратите внимание, что
исполнительная документация, в которой указаны индивидуальные
особенности результата строительных работ, - это самостоятельная
существенная часть договора. В ст. 743 Гражданского кодекса России
закреплена обязанность подрядчика выполнять строительные работы только
при наличии согласованной технической документации.
Принимаем работы
Особого внимания потребуют от вас подготовительные работы, результаты
которых затем будут скрыты. На каждый из этих видов работ необходимо
составить акт приемки. Подпись представителя подрядчика станет своего
рода страховкой на случай аварийной ситуации в отремонтированном жилище.
Возможно, в некоторых ситуациях придется привлекать специалиста:
скажем, принимая работы по организации электроснабжения, можно
пригласить штатного электрика из управляющей компании. Проводя приемку,
вы имеете полное право пользоваться строительными инструментами
(например, уровнем или отвесом), иначе не удастся проверить, насколько
ровными сделаны стены и прямыми - углы.
Чтобы организовать
полный контроль, неплохо было бы каждый день наведываться на объект, но
это не всегда возможно. Поможет журнал производства работ: бригадир
должен вести его каждый день, и тогда вы будете в курсе всего
происходящего. Требуйте, чтобы бригадир ежедневно давал вам отчет о ходе
работ (допустим, по телефону). Если возникают какие-то отступления от
графика, в журнале производства работ необходимо зафиксировать их
причины. Например, задержка поставки стройматериалов может быть вполне
уважительной причиной. А если один из членов бригады не вышел на работу,
это, скорее всего, должно повлечь за собой штрафные санкции.
По окончании всех работ составляют общий акт сдачи-приемки. К нему
прилагают акты приемки скрытых работ. Принимать работы лучше всего в
помещении, из которого вывезены мусор, инструменты и оборудование
строителей. Сдавать работы обязаны их непосредственный исполнитель и
прораб (или инженер, руководивший процессом, или представитель
строительной организации, курирующий ваш ремонт). Именно их подпись
должна стоять на акте сдачи-приемки работ. Кроме того, если вы
привлекали дизайнера к разработке проекта, желательно, чтобы и он
присутствовал на приемке.
Если подрядчик приступил к
строительству или реконструкции без согласования исполнительной
документации, которая является неотъемлемой частью договора подряда,
возведенное им строение будет признано самовольной постройкой, так как
сооружено без необходимых разрешений
Если у вас возникли
замечания, они должны быть зафиксированы письменно. По результатам
первичной сдачи-приемки работ составляют дефектную ведомость (ее
подписывают заказчик и подрядчик). На основании этого документа
разрабатывают график исправления устранимых ошибок и недочетов, а также
определяют размер и сроки компенсации дефектов, которые невозможно
ликвидировать.
Помимо акта сдачи-приемки работ неплохо
составить акт выверки взаиморасчетов. В нем указывают фактически
выполненные объемы работ, затраты на материалы и другие расходы. Если
после сдачи-приемки возникла необходимость проведения каких-либо
дополнительных мероприятий, они должны быть включены в акт выверки.
Окончательно принимать работы и рассчитываться с бригадой
целесообразнее не сразу, а через пару дней после окончания ремонта - это
позволит вам лучше рассмотреть результаты труда. Не стесняйтесь
задавать любые вопросы, которые возникают в процессе приемки, - подобное
"любопытство" может в дальнейшем уберечь вас от различных проблем.
После приемки работ у вас должны быть оформлены две группы документов.
Первая относится к всему объекту, и в нее входят: перечень
организаций и ответственных лиц, участвующих в строительстве (его
оформляет подрядчик в процессе строительства с указанием субподрядных
организаций и выполненных ими работ, а также ответственных за
производство лиц и контактной информации); допускные документы
участников строительства - разрешительная документация (копии приказов о
распределении ответственности по следующим разделам: организация работ,
строительный и геодезический контроль, охрана труда; копии свидетельств
о периодической аттестации руководителей и специалистов, копии
удостоверений работников сварочного производства, копии свидетельств о
допуске к работам строительно-ремонтной организации, копии допусков к
работам СРО (лицензий) и пр.); общий журнал работ.
Вторую
группу документов комплектуют в соответствии с разделами рабочего
проекта. В нее входят исполнительные чертежи и исполнительная
документация с отметками "Как сделано".
